Immobilier et Covid 19, quels sont les points d’attention ?

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Immobilier et Covid 19, quels sont les points d’attention ?

23/03/2020 Cet article est rédigé d’après les informations connues à ce jour, mais peuvent être modifiées suivant l’évolution de la situation sanitaire, juridique et économique.

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Mise à jour

Les dispositions du décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 autorisent l’acte notarié à distance pendant la période d’urgence sanitaire
Le notaire peut contrôler l’identité des parties et recueillir leur consentement à distance par visioconférence et enfin signer seul l’acte de manière électronique. Le système de visioconférence doit être certifié par le Conseil Supérieur du Notariat.


En période de confinement, bon nombre de professionnels de l’immobilier, qu’ils proposent des biens neufs ou déjà existants, assurent aujourd’hui un accompagnement de leurs clients à distance. Le tchat, les mails et les visioconférences viennent compléter souvent les habituels appels téléphoniques.
Nos partenaires nous expliquent que si les sollicitations sont nombreuses, elles proviennent depuis une dizaine de jours de particuliers, déjà engagés ayant besoin d’être rassurés sur leur projet. En effet, la confusion ambiante ne favorise pas la prise de décision.
Toutefois, il n’est pas question d’abandonner les projets, mais beaucoup évoquent plutôt une pause des activités. De nombreux agents et commerciaux profitent d’ailleurs de cette période d’accalmie pour échanger davantage avec leurs clients et répondre à leurs questions.

De nombreux agents et commerciaux profitent d’ailleurs de cette période d’accalmie pour échanger davantage avec leurs clients et répondre à leurs questions.

Si des inquiétudes portent sur le marché immobilier à court terme, les clients restent plus fréquemment pragmatiques et s’interrogent sur les délais mentionnés dans leurs promesses. 

Votre contrat de réservation :

Les clauses suspensives

Lors de notre signature de compromis ou de contrat de réservation, peut être avez-vous prêté attention aux clauses suspensives. Les dates d’échéance ont pour point de départ la date de signature du compromis.

  • L’obtention du prêt : la première date d’échéance : Le délai accordé est en général de 45 jours. Toutefois, depuis quelques années, le dynamisme du marché immobilier et les taux extrêmement bas ont littéralement engorgé les services de demande de prêts des banques. Le délai accordé est régulièrement porté à  60 jours pour permettre à l’acheteur d’obtenir les contrats de l’établissement prêteur. Il est aussi fréquent que cette échéance soit complétée par la fourniture d’une attestation de dépôt de demande de prêt qui devra, elle, être fournie dans les 15 jours.
  • La date d’échéance du contrat : En général, le compromis de vente a une validité de 3 mois à compter de la date de signature. Toutefois, il est courant d’ajouter 30 jours supplémentaires, car les délais d’obtention des prêts liés aux contraintes administratives, ne permettent que rarement de respecter un délai inférieur (surtout si vous n’avez pas profité d’un accompagnement numérique de la constitution de votre prêt).  Si elle n’est pas incluse dans le contrat initial, cette prolongation devra donc être signée par les deux parties. Elle prend alors la forme d’un avenant à l’avant contrat.

Attention, cette échéance revêt une importance capitale, car le vendeur, passé cette date, est en droit de vendre son bien à un autre acquéreur tout en gardant l’acompte que vous avez déjà versé. Vérifiez si les clauses de la promesse le permettent.

Si vous avez reçu les fonds juste avant le confinement, vous pensiez peut être pouvoir passer votre acte notarié, mais vous avez dû vous apercevoir d’un autre problème : la fermeture de l’office notarial.

Dans cette situation exceptionnelle, les vendeurs sont incités par les Notaires à attendre la reprise de l’activité pour concrétiser leur projet. 

Les actes Notariés

Vous avez signé un compromis qui arrive à échéance…

Difficile aujourd’hui de trouver une solution pour passer votre acte. Certains offices notariaux, bien qu’actives, ne peuvent pas recevoir la clientèle, car les équipes travaillent à distance.

Certains forums expliquent qu’il suffit de faire une procuration au Notaire pour que l’acte de vente soit officiellement signé. Mais, la réalité technique de la signature avec procuration ne correspond pas aux mesures de confinement. Lorsque vous donnez le pouvoir au Notaire de signer l’acte en votre nom, c’est en réalité un clerc qui vous représente et le Notaire enregistre l’acte. Les Clercs de Notaire étant en télétravail, les actes ne peuvent avoir lieu.

Alors que faire ?

Tout d’abord, vous devez vous assurer des effets de la date d’échéance. Vérifiez donc le type d’avant-contrat qui est en votre possession :

  • Si vous avez signé une promesse unilatérale de vente : Les conditions légales de cette future acquisition font que chaque partie (le vendeur et vous-même acheteur) reprend ses libertés si la réitération par acte authentique n’a pas eu lieu dans les délais impartis. Notamment, le vendeur retrouve la liberté de vendre à quelqu’un d’autre ou de ne plus vendre.

Pour éviter cette redoutable expectative, les notaires que nous avons interrogés recommandent de régulariser entre les parties un avenant pour proroger le délai de levée d’option par l’acquéreur. Il pourra s’agir d’un simple acte sous seing privé régularisé entre les parties.

  • Si un compromis sous seing privé a été signé entre les parties : Les notaires prévoient habituellement une clause de prorogation automatique le temps de réunir toutes les pièces nécessaires à la signature de l’acte authentique de vente. Cette disposition figure au paragraphe « réitération authentique ». Nous vous conseillons de la vérifier dans votre compromis. Si aucune des parties ne met en demeure l’autre de signer l’acte définitif, l’avant-contrat continue de produire effet.

Attention, si l’avant-contrat a été rédigé par une agence ou un autre professionnel de l’immobilier, il faut lire la clause relative à la date de signature de l’acte authentique de vente pour savoir si la prorogation automatique a été prévue. Ce qui est souvent le cas dans les formules toutes prêtes utilisées par les grandes agences.

Comment intégrer au compromis de vente une clause « covid-19 » ?

Si les parties souhaitent signer un avant-contrat de vente, il faut prévoir la date butoir la plus éloignée possible tout en respectant un délai acceptable pour les deux parties. Toutefois, il ne sera pas possible de prévoir une clause qui lierait les parties pendant toute la durée (indéterminée) de la crise sanitaire.

En revanche, si l’avant-contrat, signé avant le confinement, arrive à échéance pendant la crise, il sera possible de le prolonger avec un avenant. Ceci sera réalisable que si les deux parties souhaitent mener à terme l’opération de vente.

Enfin, quand nous sortirons de ce confinement, une seule certitude se dessine à l’horizon : celle des conséquences organisationnelles importantes.

Dans le secteur de l’immobilier, les offices notariaux, les banques et les agences immobilières auront accumulé un tel retard qu’il faudra de nombreuses semaines pour retrouver un roulement
d’activité fluide.  

D’ailleurs, la relance du marché de l’immobilier, premier secteur économique national, est tributaire des décisions du gouvernement en cette période de crise. Si les banques s’attellent déjà à assouplir les conditions de remboursements des prêts, d’autres actions semblent indispensables à la reprise rapide du secteur immobilier.Dans sa lettre ouverte à l’attention du Ministre de l’Économie et des Finances, Bruno Lemaire et du Ministre de la Ville et du Logement, Julien Denormandie.

Bruno Rouleau, président de l’APIC  (Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédits) demande que “les préconisations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), à savoir la limitation de la durée d’emprunt à 25 ans et un taux d’endettement ne devant pas dépasser les 33 % soient suspendues”.

L’association recommande aussi « d’allonger le délai des clauses de conditions suspensives de 45 à 60 jours pour le porter à 90 jours minimum afin de pallier le ralentissement généralisé du traitement des dossiers dans le secteur bancaire et au sein des différentes instances intervenant dans la réalisation des mutations immobilières. Elle conseille également de « favoriser la signature des actes authentiques à distance en systématisant le recours aux moyens de visioconférence et la signature électronique de documents afin de faire face à la fermeture de nombreux offices notariaux. »

Au vu des problématiques que vous rencontrez et que nous avons évoquées dans ce dossier, nous ne pouvons qu’approuver ces recommandations et espérer qu’elles seront entendues.

Article rédigé par :

Yann NICODEME

Expert en financement

Passionné par la construction, le financement et le marketing

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